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政治局会议只字未提房地产 2020年该买房还是卖房?

时间:2020-03-06

来源:智谷趋势(身份证:ZG趋势)|路口主人

每个人都在忙着制定2020年的策略。

是回应,不是问候。年轻人开始感受到就业大潮中的寒风。企业家已经被冻结在融资山的三英尺高。一些人仍然对残酷的资本市场感到舒服。在不同的位置,他们会感受到不同时代的温度。然而,同样的事情是,“抵御寒冬”已经成为时代的主题。

周末,在广州做母婴产品的小微企业主黄先生来找我谈情况。他遇到了两个主要问题。

在黄先生的同意下,我写下并分享了他的难题和我帮助他做的分析,因为我从他身上看到我们普通人应该应对2020年的焦虑和困惑。

1。

第一个大问题现在是买卖房地产的好时机。

在过去的几年里,许多企业家在濒临破产的时候,靠手中的几套房子生存了下来。房地产投资的回报率高于实体经济。对于大多数企业家来说,将生产利润换成手中的几套公寓已经成为常态。

第二大问题是。我们明年能增加生产投资吗?

该实体受益于今年的减税,应该有足够的动力增加投资。然而,下行压力目前是在企业身上。他们的产量是应该跟随宏观趋势萎缩,还是应该大胆押注?

第一个大问题,现在是买卖房地产的好时机吗?

黄先生来找我是因为上周五我在《知谷成员的知识星球》上提到,当天政治局会议的总草案中“将外部压力转化为深化改革和扩大开放的强大动力”是高层希望将焦点转移到国内问题上,动员内部进行结构性改革。

他说他对详细的分析不感兴趣。他最担心的是政治局会议没有提到“房地产”。

在大多数人的简单政策分析框架中,这是“房地产放松信号!”的意思。别说,有时候命中率很高。

我对他的建议是:

如果2020年还有一个“春节”,那将是他卖掉房子的好时机。

原因其实很简单。如果你搜索“政治局会议上没有提到房地产”,你会感到惊喜。

去年年底经济下行压力加大时,政治局会议也没有提到房地产监管。

2019见证了房地产市场的迅速复苏和短暂的经济复苏。此后,4月份的政治局会议再次重申“不会解雇住房”,并在7月份强调“房地产不会被用作短期经济刺激”。直到那时,房地产市场才开始降温,推动经济继续放缓。

2019年底,当经济下行压力和地方金融压力加大时,历史又重演了。

本次高层会议没有提到房地产,可以从两个方面来理解:

1中央层面的政策没有调整的必要,长期的房地产管理机制正在加速实施。

2地方层面的约束更少,探索中央和边缘放松的空间更大。

两种解释之间没有矛盾。这个地方有更多的调整空间。事实上,有些话不必说得太直白。

当地房地产市场在2020年迎来春天并不困难。就像黄光裕在大城市的房产一样,他不愿意再等一个冬天。

潜台词是,在短期内,明年春天只会看到更多的房地产。一旦房地产市场在2020年重复今年的春天,它很有可能会继续“先涨后抑”的趋势。

对于那些只想上车的人,或者对于房地产投资者,有必要从另一个角度考虑时机。此外,现在经济正在放缓,城市化速度将不再像过去20年那样快。房地产盛宴已经过去。人们应该更加注意买房,遵循国家在该地区的投资方向,并仔细检查和比较地段。

根据我的建议,明年春天交易会不会陷入僵局?

不要把市场参与者的真实游戏想得太简单。有许多个性化的因素

在过去两周,许多在政界有一定影响力的顶级经济头脑通过各种形式的论坛、峰会和文章,就同一问题展开了激烈辩论。

降低人才门槛、降低购房社会保障门槛等局部放松行为无法控制房地产市场的大趋势。

撬动居民钱包的杠杆不在当地政府手中,而是在中央母亲手中。

中央银行不会放松房地产市场的信贷。她怎么能转身或“不要炒了房子?”

因此,保护“6”意味着刺激,意味着房地产市场有机会。

现在“6”辩论主要分为三大组。顶尖的大脑通过论坛、峰会和文章把他们的声音发送到顶端。您可以有一个简短的理解:

1。前央行顾问刺激者

余永定在《财经》杂志上发表了《经济增速已滑至6%,该刹车了》,引发了这场争论。

于教授主张采取更加积极的刺激政策,特别是财政刺激应该发挥主导作用,敢于突破财政赤字3%的红线。

高盛集团董事长宋玉也问道:

“有些人开始谈论快速增长是不好的。增长率越来越低。6%的增幅好于之前的8%。两年后怎么样?说4%比6%好是不是更好?

这一派认为抑制经济的进一步衰退是最紧迫和最突出的问题。一旦国内生产总值和国内生产总值增长的经济指标分母减少,所有指标都将恶化,就业形势将变得更加严峻。然而,中国仍有放松的空间。通货膨胀仅仅是由猪肉价格引起的,核心消费物价指数还没有上升,所以“我们宁愿让财政政策导致财政状况暂时恶化,也不愿让经济稳步增长。”

2。保守派主要由国务院参事夏斌组成,他不承认6是不能突破的底线,必须实事求是。

夏斌认为,明年5.5%-6%的增长率是基于对中国当前就业形势的分析得出的一个非常稳定的区间,也可以确保翻一番的目标。

与刺激相比,这所学校更注重恢复对私营企业的信心,更注重如何优化经营环境、保护私有产权、减少政策干预等。唤起私营部门的信心。

3。改革派主要是黄。他们认为,实体经济目前面临的问题不仅是周期性和总量性的,而且是结构性和体制性的。他们需要从根本上改革。增加刺激规模的总体政策无法解决问题。

野村证券首席经济学家陆婷在《财新》杂志上发表了《保6有必要吗?能保6吗?和余永定教授商榷》。华山有一种真正的大师成就感。

陆婷说,我不明白于教授为什么推断6%是一个神圣的数字。目前,中国宽松政策的空间已经大大缩小。过度刺激将带来过度成本,这不仅会使收支相抵,还会增加系统性金融风险,恶化国际收支平衡,从而抵消收益。"如何刺激比刺激的规模更重要."

陆婷认为问题在于供应方面,而不是贸易摩擦引起的需求方面,这可以通过增加财政刺激来解决。他特别指出,资本回报率的迅速下降在目前是一个快速变化的因素,其背后的原因恰恰是供应方资源配置的扭曲,这是政府支出和政府投资比例过度上升的结果,以及与城市化方向相反的三四条线的变化。

中国人民政治协商会议全国委员会经济委员会副主任刘世锦也在周末加入了改革阵营。

他发表了一篇关于“是用刺激来保护还是用改革来稳定”的演讲,直言不讳:“宏观经济政策不能改变潜在增长率。”“刺激政策可能会成为未来真正经济崩溃的诱因。”

然而,加速和质量改进有时并不一定是矛盾的。中国社会科学院学者金培发表了新的讲话:“如果我们不能保持5%或6%的经济增长,最重要的原因是改革开放不到位

不会有大规模的刺激,所以2020年后的一些季度可以容忍一些衰退。

我是这么说的,房地产市场可能会继续“先涨后抑”的趋势。

3。

黄先生的第二个大问题来了。

他卖掉了广州的一处房产,估计可以得到350万元现金。这些钱会继续投入生产还是保持现金流?

实体不容易操作,黄先生在母婴行业工作更难。

不久前,有一条新闻说“2019年出生的人口估计约为1100万,人口正在急剧下降”,引起了激烈的讨论。数据当然不那么准确,但问题是真实的。在中国出生人口减少的时候,母婴行业面临着蛋糕越来越小、竞争越来越激烈的局面。如果他的小工厂不能稳定其原有的市场份额,未来的盈利能力将会恶化。

这个难题实际上可以被许多人看到。

经济发展模式应该改变,他手中的房地产不再安全;人口结构正在发生巨大变化。过去40年轻松赚钱的机会在未来可能行不通。

我能做什么?

我给他三个建议:

要么投资创新,让你自己的产品尽善尽美;

要么跟随老化趋势,转型开发其他产品;

要么关注你的现金流,购买回报稳定的产品。

前两个风险很大,但机会也很大。事实上,成为一个企业并不困难。只有当困难成为常态时,一个人才能成为最有韧性的企业。

黄先生说,其实他也知道这些原因,但当成千上万的人想过桥时,他的心里总是焦虑不安。

后来我和马先生分享了一句话:

“当经济形势不好的时候,每个人都记得要冷静下来。”

2019年即将结束。读者和朋友今年的收入相当可观。请留言并分享您今年的投资见解。让我们等待本周的中央经济工作会议和即将到来的2020年。

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